スマイルサービスとバジリカの契約で特徴として、違約金がありました。
違約金の額について詳しくは下で書きますが、たとえば、スマイルの場合、家賃納入が一日でも遅れた場合に、賃料の10%+15750円を徴収するといった条項でした。被害を受けた方の中には、賃料は支払ったけれども違約金の支払いがないことを理由として鍵を交換された方もおられます。

最初にはっきりと書いておきますが、この違約金条項は違法です。

このような条項はたとえ成約していたとしても、消費者契約法9条2項により無効になります。

スマイル・バジリカは支払った履歴のある全員に対し、すぐさま違法な利益を返還する義務があります。
また、すでに支払った方は即刻返還を求める権利があります。

消費者契約法9条2項では期日がある支払が遅れたときの違約金の上限を年率14.6%と定めています。つまり、年率で14.6%なので、365で割ると日割りでは0.04%になります。なので、 たとえば、7万円の賃料で1週間遅れたとしても70000×0.0004×7=196円が相手が違約金としてとれる上限になります。
よって、それ以上の金額を徴収することは、完全に違法行為です。
違法行為で得た利得は不当利得となるので、民法703条の不当利得返還義務によりスマイルサービスとバジリカには、徴収したすべての違法な利得について返還義務があります。
そして、少なくとも2008年5月の段階で、スマイルサービスとバジリカは違約金については違法であったと自認し、返還要求のあった元入居者や現入居者に対してのみ返還に応じています。
ついでに言っておくと、2007年秋の段階で行政機関はこの違約金条項が違法であると気づいておきながら、個別のあっせんで返還させることはあっても、今に至るまで、全面返還のための処置をとっていません。

実際、自分が入居者に同伴して行った2008年5月の店頭での返還交渉では、画像のような領収書を出し、返還に応じています。クリックするとおっきくなります。
 

ただ、領収書を書くことは大変危険です。なぜなら、「今後、一切の債権債務はない。」といった書面を交わすことで、以降相手の責任や債券について追及できなくなってしまう可能性があるからです。この文言は、ただ一度の支払いでその他の一切について責任がなくなるということを基本的には意味します。

よって、たとえば、支払われた金額と違約金総額について納得がいかないとか、部屋に入られたとか鍵交換されたといった他の被害がある場合には、こういった書面を交わすことは危険なので避けた方がいいでしょう。

さらに、2008年8月現在では、電話で交渉し、指定口座に振り込ませることが可能となっています。

なので、2008年8月現在の段階では、電話一本で数万円が戻ってくる状況になっています。

店頭で返還を求めた場合、相手は間違いなく書面を交わすことを強要してきます。

店頭での交渉は避け、電話で返還を求めましょう。

・交渉内容

交渉慣れしていない方のために、相手に電話して伝えるべきことをまとめておきます。

・違約金を支払ったことがあるが、違法なお金なので返してほしい。
・内訳を提示してほしい。
・電話に出て対応している担当者の名前を教えてほしい。
・いつ振り込むのか約束してほしい。
・指定の口座があるのでそこに振り込んで欲しい。
・店には忙しいので出向けない。
・本人確認は、登録しているケータイにかけなおせば、本人確認したことになる。
・振込手数料は負担しない。そもそも違法行為をしているのはスマイル・バジリカなのだから、手数料を返還希望者に求めるのは筋違いである。

相手がしつこく言ってくることは、店に来てもらわないと本人確認できないので返還できないということです。違法行為で取られ、相手が返さねばならないお金をわざわざ店まで行って取り戻すのも面倒だし、書面を交わす必要もないので、振り込みを要求しましょう。本人確認は、相手業者が登録しているケータイにコールバックさせるだけで十分です。もしケータイを変えていたなら、ケータイ番号を教えてかけなおさせましょう。
図々しいことに振込手数料を返還希望者の負担にさせようとするようですが、そもそも違法行為で損害を被っているのはこちらなので、そんな要求に応じる必要は全くありません。

違法行為なんだぞ、そちらが返さねばならない義務を持っているんだぞ、ということをはっきりと主張し、強調することが交渉成功のコツです。

電話一本で少なくとも数万円が戻ってくるわけだから、やらない理由はないでしょう(笑)。

もし、不安である、うまくやれそうにないということであれば、メールでご連絡いただければアドバイスさせていただきます。

ご連絡は nosmileact@gmail.com まで。

・違約金条項の変遷

バジリカの場合、「賃貸借契約付随念書」という契約書 の3項に「滞納した場合には違約金として家賃(管理費を含む)の10%を加算して支払うこととする。」という条項を入れていました。(クリックするとPDFで見れます。)

見落とされがちですが、違法な違約金を取っていて全員返還に応じていないのはスマイルだけでなく、バジリカも同様です。

スマイルサービスの場合、違約金条項が時期によっていろいろと変えられています。

平成19年5月 と平成19年10月平成20年1月平成20年5月の契約書をUPしておきます。(クリックするとPDFで見れます。)それぞれ「承諾書」の2条で違約金条項が規定されています。分かりやすいように、表として金額と名目を項目としてまとめておきます。

ちなみに、平成20年8月8日以降の契約書では違約金条項は削除されているようです。

違約金の名目と金額の変遷
                     

平成19年5月 平成19年10月 平成20年1月 平成20年5月
違約金の金額 施設利用料の10%                      

                     

                     

再利用料(違約金) 15750円 21000円 21000円 10500円
再利用料(違約金)の名目 施設再利用料 新規会員資格取得の契約手数料 登録所の確認出張料 鍵利用所内の生存確認出張料

平成19年の秋ごろに行政機関からの指摘があり、賃料の10%+施設再利用料15750円の条項は削ったようですが、実働が発生したことを理由とする名目変更を行って、違約金条項はつい最近まで残していました。

生存確認出張料などというふざけた名目をよく作れたものですが、それが、この会社の特異な体質をあらわしています。

平成20年8月の契約では、管理費として20000円をとっているわけで、百万五歩譲って生存確認が必要であったとしても、そんなものは管理業務の一環であって別途請求できる金額であるはずがありません。

行政機関から指摘を受けてもなお、名目を変えなお実質的な違約金を取り続け、しかも変えた名目が「生存確認主張料」などというばかげた名前であることは、この企業がいかにおかしな体質かということを如実に現わしているのではないでしょうか。


・あたりまえのことをしない、全員返還

スマイルサービスとバジリカは、入居者の法的無知に付け込み、本来とれるはずのない違法な利益を取っていました。入居者に対しては、明確な違法行為であるにも関わらず、契約書に書いてあることを理由にして、つい最近まで違約金を取り続けてきました。入居者にしても、自分にも賃料を遅れた落ち度があるという負い目と、やはり契約書に書いてあるという理由から、支払う必要のない違約金を支払ってしまった人は多数います。法的知識がない状態であれば、確かに契約書という約束がある以上、それに従わねばならないと思ってしまうのも当然でしょう。それが落とし穴であり、スマイル・バジリカが悪質である大きな理由です。

いま現在も取り戻せるお金であると知らない元入居者や現入居者も大勢いると思われ、これは大きな消費者問題です。

スマイルサービスとバジリカは違約金について、返還請求があった被害者にしか返還に応じていません。

つまり、取り戻せるお金だと知らない人にはわざわざ返す必要はないという考えで逃げ得を図る姿勢は、入居者の無知に付け込んで本来とれるはずのない利益を上げていたという体質とまったく変わりありません。

まともな企業であれば、違法性であることは明らかであり、しかも違法性を認めているのであるから、これまで支払い履歴のある元入居者を含めた全員に謝罪の上、違約金を自発的に返還するのが当たり前ですが、そういったことをやらないのが、スマイル・バジリカです。記者会見し、謝罪し、全額を返還すればよいのです。

たったそれだけのこともできないのなら、やはり、いつまでたっても悪徳不動産業者と呼ばれ続けることになるでしょ
これでは、現在は違約金の条項をなくしたといっても、実質的にはなにも変わっていないといってもいいのではないでしょうか?

がめつくいこう集金に!

一切の泣き寝入りを拒否しよう!

取り戻せるお金はしっかり取り戻そう!

スマイル・バジリカの逃げ得を許さず最後まで追及し抜こう! 

消費者契約法
第9条 次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
2 当該消費者契約に基づき支払うべき金銭の全部又は一部を消費者が支払期日(支払回数が二以上である場合には、それぞれの支払期日。以下この号において同じ。)までに支払わない場合における損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、これらを合算した額が、支払期日の翌日からその支払をする日までの期間について、その日数に応じ、当該支払期日に支払うべき額から当該支払期日に支払うべき額のうち既に支払われた額を控除した額に年十四・六パーセントの割合を乗じて計算した額を超えるもの 当該超える部分


民法第703条 法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者(以下この章において「受益者」という。)は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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