よく勘違いされますが、スマイルサービスやバジリカは宅建業者ではありません。これは確実です。
東京都都市整備局の宅建業者の検索でも出てきませんし、窓口でも確認しました。
あまり、不動産に詳しくない人は、闇業者かと疑いますが、そういうわけでもありません。

それから、バジリカやスマイルとやりあいをしていて、「都の不動産窓口に申告するぞ」と脅しのつもりで言ったときに、相手の「どーぞ、どーぞ」という態度に出くわしたことはありませんか?

その辺のからくりをご説明します。

・サブリースのからくり 法の抜け穴

契約書で借主と貸主が、それぞれ入居者とスマイルサービスになっていることからもわかるように、スマイルサービスは、貸主の立場になっています。ただ、スマイルサービスが物件を所有しているとは考えにくいことから、本来の物件所有者からサブリース契約により、賃借権を譲り受けているものと考えられます。つまり、入居者とは転貸借契約になっていることになります。
サブリース契約とは、一般的に、管理会社がオーナーのアパート・マンションを一括して借上げて、任意に第三者に転貸し、オーナーに一定の賃料(保証賃料)を支払うことで家賃収入を保証し、賃貸借業務の管理全般をオーナーに変わって行うことです。

これで、なにが問題かというと、転貸借契約は、現在の宅建業法では規制されないことです。
 宅地建物取引業法は、2条2項で「宅地建物取引業」を次のように規定しています。
宅地建物取引業法 2条2項
宅地建物取引業
「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」
つまり、建物についていえば、「建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介」を規制しているのであって、実際にオーナーである立場の貸主が借主と直接契約をすることは規制していないのです。
この辺は、なんだか狐につつまれたような感じになりますが、転貸人はオーナーと同じ立場とみなされて、直接借主と契約をすることになり、転貸であること自体は問われないということのようです。
つまり、オーナーが入居者を募集したり、契約するのを法律で規制できないのと同じように、転貸人が募集したり契約することを規制できないということです。
しかし、そんなことは消費者にとってはなんの関係もないことです。
その規制をまぬかれているおかげで、本来宅建業者が行わなければならない、都への認可や宅地建物取引業協会などへの加入、それに入居者への重要事項説明義務もしないでいいことになってしまいます。法律さえまともに守らないスマイルのような業者が、義務がないことをわざわざするわけがありません。
一時期、実際にスマイルは、入居者に対し、契約時にテープレコーダーに吹き込んだ声で契約書の重要なところを読み上げ、説明したことにするといったことを行っていました。
こんなことは宅建業者なら到底ありえないことです。
結果的に、不明朗な説明で納得しないまま契約し、不利益を被っているのは、消費者である私たちなのです。
これは、法律の不備、あるいは脱法といってもいいのではないでしょうか。
スマイルが行っている業務は、仲介する他の不動産業者となんら異なっているわけではありません。実質的には、仲介する他の不動産業者と同様の業務を行っていながら、自分が転貸人の貸主になっているという理由だけで、規制する法律にかからないとは、ちょっと意味がわかりません。
すくなくとも、宅建業法に準ずるくらいの規制はあってしかるべきなのではないでしょうか。

・動かない行政 無責任体制

以前、東京都の不動産業課相談窓口に赴きましたが、担当者はけんもほろろな対応でした。「私たちは宅建業者しか扱っていないから、他へ行ってくれ。私たちにはどうしようもない。消費生活センターか警察に行ってくれ。」などと、まさに取りつくしまもないつっけんどんな対応に終始しました。行政にはもともと期待していなかったですが、縦割り行政を見事に体現してもらってすごくいやーな感じになりました。

そして、実際に被害にあった Cさんの経緯からも明らかなように、消費生活センターも警察もまともな対応はしてきませんでした。Cさんのように不動産業課の助言に従い、警察や消費生活センターに回ったけれども、結局無駄足となった方は他にもおられます。

消費生活センターに行けば警察に行けといわれ、警察に行けば消費生活センターに行けと言われる。まさにたらい回しです。

スマイルが警察や都の不動産業課を恐れない理由も分かります。
つまり、なにもできないと見越した上でなめきっているのです、消費者である私たちに対しても、それから警察や都に対しても。

 しかし、不動産業課は、いくら宅建業者しか指導してこなかったからといっても、このような問題企業を放置していていいのでしょうか。この問題が、不動産の問題ではないとでも言うのでしょうか。すくなくとも行政機関であるし、不動産を扱っている窓口なのだから、なにが問題なのかを把握し、あらゆる法を使って業者に指導なり勧告なりをする立場にあるのではないでしょうか。

スマイル入居者の中には、別の不動産業者からスマイルを紹介されたというケースもあります。おそらく紹介した業者はキックバックを取っていると考えられます。問題企業であることを知った上で、紹介しているならその紹介した業者も問題であるといわざるを得ないでしょう。
つまり、スマイル事件は悪質な一不動産業者の問題ではなく、そのような企業を放置している不動産業界の問題でもあり、ずっと以前に知っておきながらなんら対処を講じなかった行政の責任でもあるのです。

不動産業課が動かないとなれば、実際に指導する部署は消費生活センターの上部である、 「東京都生活文化スポーツ局消費生活部取引指導課取引指導係」になります。1庁27階にあります。とりあえず行政ではこの部署がスマイルを指導管轄するところになります。

生活文化スポーツ局が管轄する法律は東京都消費生活条例やその施行規則、または特定商取引法になります。
彼らは法律でしか動かないので、この法律で規制することができるかどうかという判断になります。

東京都消費生活条例
(不適正な取引行為の禁止)
第25条 知事は、事業者が消費者との間で行う取引に関して、次のいずれかに該当する行為を、不適正な取引行為として規則で定めることができる。
五 取引における信義誠実の原則に反し、消費者に不当な不利益をもたらすこととなる内容の契約を締結させること。

この条項はもろにスマイル事件に該当します。
施設付鍵利用契約という借家法を脱法するための契約を成約させ、法律では許されない違約金を取っていた。

さらに、上の生活条例の25条1項5号を詳しく規定する東京都消費生活条例施行規則には次のような条文があります。

東京都消費生活条例施行規則
(条例第25条第1項第5号の不適正な取引行為)
第8条 条例第25条第1項第5号の規定に該当する不適正な取引行為は、次に掲げるものとする。
一 法律の規定が適用される場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重し、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害する条項を設けた契約を締結させること。
二 契約に係る損害賠償額の予定、違約金又は契約の解除に伴う清算金の定めにおいて、消費者に不当に高額又は高率な負担を求める条項を設けた契約を締結させること。

つまり、借地借家法という法律が規定されているにも関わらず、消費者の権利を制限する目的で「施設付鍵利用契約」というシステムをでっち上げ、消費者の利益を一方的に害する契約を締結させている。
そして、一日でも家賃を滞納すれば家賃の10%+15750円、あるいは21000円や10500円という消費者契約法に違反する違約金を徴収していた。

これは、まさに都の上記条例に違反する事実です。

つまり、行政は動こうと思えば動ける状態にあるにもかかわらず、いまにいたるまで動いていません。
他のページでも書きましたが、少なくとも2007年の秋までには行政はスマイル事件による被害を把握していました。
これでは、行政の不作為により被害拡大を招いたと指弾されても仕方がないのではないでしょうか?

法の抜け穴に目をつけた業者がやりたいようにやって、社会的弱者を食い物にすることが野放しにされ、逃げ得が許されていいわけがありません。

行政には、特に、不動産業課と取引指導課取引指導係には早急にしっかりとした対応をとる義務があるでしょう。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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